Anul 2021 a fost un an al recordurilor din punct de vedere al pieţei rezidenţiale, după ce primele 11 luni au adus cu 56% mai multe tranzacţii cu locuinţe la nivel naţional faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În ceea ce priveşte Capitala, acolo avansul a fost de 40%.
Astfel, deşi anul a fost încă unul dificil, din cauza pandemiei, el a venit cu rezultate mai bune decât cei precedenţi, devenind în cele din urmă cel mai bun an din ultimele decenii în privinţa efervescenţei rezidenţiale.
„Finanţarea a fost mai accesibilă, iar rata dobânzilor a fost la un minim istoric în 2021. Anul acesta este primul an când rata pentru un apartament cu două camere scade sub 50% dintr-un salariu mediu, cea mai recentă valoare calculată reprezentând 43% mai exact. În 2019, rata era de 63%”, a spus Gabriel Voicu, vicepreşedintele companiei de consultanţă imobiliară SVN România, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN.
Indicele de accesibilitate a obţinerii unei finanţări reprezintă, procentual, rata medie din salariul mediu net la nivel naţional pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, de 50 de metri pătraţi utili, prin credit imobiliar standard, pe o durată de 25 de ani.
Chiar dacă dobânzile vor creşte, arată consultanţii SVN România, această majorare nu va duce la o înrăutăţire semnificativă a accesibilităţii achiziţionării unei locuinţe sau a contractării unui credit, situaţia fiind încă mult mai bună comparativ cu ianuarie 2020, înaintea declanşării pandemiei.
Condiţiile din piaţă – generate în principal de scumpirea spectaculoasă a materialelor de construcţii şi chiar inaccesibilitatea acestora uneori, din cauza întreruperii lanţurilor de distribuţie şi de aprovizionare – au dus însă la o creştere a preţurilor la locuinţe. Consultanţii SVN vorbesc despre un avans de aproximativ 12% faţă de anul trecut în ceea ce priveşte piaţa rezidenţială nouă. Potrivit lui Gabriel Voicu, apartamentele vechi, de obicei, urmăresc trendul apartamentelor noi, aşa că probabil şi acelea au avut aceeaşi creştere.
„Mai mult, piaţa forţei de muncă din construcţii este deficitară şi vine şi ea cu costuri mari. Cred că o creştere similară vom avea şi în 2022, de 10-15%, pentru că în continuare preţul materialelor de construcţii este în creştere, iar piaţa forţei de muncă este deficitară.”
Chiar şi cu o creştere de 15% a preţului imobilelor, raportată la un salariu mediu care s-ar mări doar cu 5%, indicele de accesibilitate rămâne la nivelul pre-pandemic, din 2019, crede Gabriel Voicu. Aşa că, potrivit estimărilor sale, această potenţială creştere de preţ din 2022 nu va afecta foarte mult piaţa rezidenţială.
SVN România calculează, în fiecare an, gradul de accesibilitate a unei locuinţe, un indice pe care îl obţine luând în considerare salariul mediu pe economie şi preţul mediu al unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, cu o suprafaţă de 50 de metri pătraţi utili. Astfel, potrivit statisticilor SVN România, astăzi sunt necesari 8,5 ani (adică 102 salarii medii) pentru a cumpăra un astfel de apartament. Trebuie ţinut însă cont că salariile din Bucureşti sunt cu aproximativ o treime mai mari decât media naţională.
Spre comparaţie, în ianuarie 2019 erau necesari 8,9 ani (aproape 107 salarii medii), iar în ianuarie 2018 – peste 9 ani, mai exact 9,8 ani (117 salarii medii) pentru achiziţia aceluiaşi apartament, astfel că acum se vede un progres, iar accesibilitatea este mai mare. Mai mult, în 2008 era nevoie de 32 de ani, adică aproape 400 de salarii medii pe economie.
„Dacă această creştere a numărului de tranzacţii cu locuinţe, aşa cum s-a întâmplat în 2021, se va menţine şi în 2022, nu poate fi decât benefic şi pentru agentul imobiliar. Aşa că eu cred că 2022 va fi un an cel puţin la fel de bun ca 2021 pentru agenţii imobiliari.”
Acest an a venit şi cu un număr record de unităţi livrate, aşadar oferta a contat în faptul că numărul de tranzacţii a ajuns la o creştere istorică. Iar semnalele sunt bune şi pentru perioada următoare.
„Există un apetit foarte mare al dezvoltatorilor. Unii dintre ei deţin deja terenuri şi vor să dezvolte proiecte. Avem însă cerere foarte mare şi de la persoane care vor să achiziţioneze terenuri pentru dezvoltări imobiliare. Sunt mulţi dezvoltatori care vin din alte domenii. Piaţa rezidenţială oferă randamente foarte bune în continuare. Totuşi, asta nu înseamnă că dezvoltatorii nu ar trebui să fie precauţi, să-şi facă temele temeinic, să apeleze la un consultant”, spune Gabriel Voicu.
Creşterea numărului de tranzacţii ar putea fi impulsionată şi de legea TVA-ului de 5%, care va angrena, în plus, şi alte pieţe conexe, precum cea a materialelor de construcţii sau a producţiei de mobilă. În plus, această lege va avea, de asemenea, un rol social, pentru că românii locuiesc în unele dintre cele mai mici locuinţe din Europa, iar acest lucru s-ar putea schimba.
Parlamentul a votat anul acesta un proiect de lege potrivit căruia pot fi aplicate două cote de TVA pentru o singură tranzacţie. Conform acestuia, pentru o singură tranzacţie imobiliară se aplică cota redusă de 5% TVA până la valoarea de 450.000 de lei şi cota standard de 19% asupra valorii care depăşeşte 450.000 lei. (sursa)
